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京广沪商住房市场全面降温 部分热点城市酝酿跟进

2017-05-03 07:00:00     国际财经界   李雷  

“五一”假期之后,随着相关政策的进一步发酵,一线和部分二线城市的商住房市场正在全面降温。4月底以来,多家研究机构发布数据,称北京“商住房”市场交易量趋零。北京像素等知名

“五一”假期之后,随着相关政策的进一步发酵,一线和部分二线城市的商住房市场正在全面降温。

4月底以来,多家研究机构发布数据,称北京“商住房”市场交易量趋零。北京像素等知名商住项目被爆出业主毁约、降价销售、中介大规模撤离等新闻。

这被认为是近期北京对于“商住房”市场严厉调控的结果。3月26日,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后,在随后1个月时间内,又连续发布多项“商住房”调控实施细则,调控力度前所未有。

有观点认为,商住房限购和对其周边城市的调控政策,或许将不止在北京推行。21世纪经济报道记者注意到, 上海、广州、成都等地近期都迎来了商住房政策加码。

北京政策堪称最严

商住房又称“商改住”,是指在商业办公等非住宅地块上开发建设、设计有独立的厨卫水电并以分割产权的方式,强调居住属性并对外销售的物业项目。

近一个月内,北京发布三份旨在控制商住房市场的文件,政策力度堪称最严。

3月26日,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下称《公告》)。4月18日和19日,北京相继发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》和《关于进一步加强产业项目管理的通知》,对《公告》实施细节进行补充。

21世纪经济报道记者注意到,北京市从规划到持有,再到交易环节,已经形成了一整套闭环政策体系,对以商住房为代表的所谓“类住宅”市场进行全面“封堵”。

项目规划层面,对于北京的商业办公类项目而言,政策实施前未办理施工许可证的均需按照“单层套内建筑面积核算、最小分割单元不得低于500平方米”的要求进行设计,并重新申领建设工程规划许可证。

同时,未经批准,禁止改变为居住等用途的产业用地,在过去的商业、办公类项目基础上,扩充了科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六类产业项目。

销售层面,北京市要求开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织和个人。

但针对个人购买商办类项目,北京设立了多重条件:首先是名下在京无住房和商办类房产记录;其次是从申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险,或者连续五年缴纳个人所得税;最后是商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,个人只能全款购买。

在违规企业监管层面,三份文件均有提及且逐渐加码。

对擅自改为居住用途的项目建设单位,将会受到包括规划国土部门解除土地出让合同、依法收回土地、限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地、取消其在京取得土地资格、商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信等多重处罚手段。

另外,对于违规代理或以任何方式宣传产业项目房屋可用于居住的中介机构,将会处以最高吊销营业执照的处罚。

21世纪经济报道记者了解到,北京地区各银行已基本暂停对商住房的抵押贷款,进一步冻结了针对此类物业的投资需求。

中原地产首席分析师张大伟则表示,北京的相关政策,从开发商的存量土地规划,到开发商手中的待售物业,再到个人业主手里的居住属性,层层渐进施压,使得北京核心区以外的商办类物业的持有价值正在降低。

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